Información legal antes de comprar tu casa.   Antes de comprar una vivienda e incluso pagar ninguna señal, se debe verificar la posesión del inmueble, su situación urbanística y las posibles cargas o gravámenes sobre la misma. Hemos de asegurarnos de una serie de datos fundamentales y revisar la siguiente documentación:   Que el vendedor sea realmente el propietario registral de la vivienda. Si hay cargas o gravámenes sobre la misma, es decir, si hay hipotecas, embargos u otras cargas que le afecten. Si hay arrendatarios o poseedores de la misma. Si está sujeto a ningún régimen especial, como ocurre con las viviendas de Protección Oficial. Si existe alguna prohibición de disponer de la vivienda, o si existen derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración Pública.     La documentación a revisar antes de formalizar la escritura o compromiso de compraventa de una casa   VIVIENDA NUEVA O DIRECTA DE PROMOTOR   En el momento de firmar el contrato de compraventa debemos exigir:   Contrato de compraventa, donde se incluyan todas las condiciones generales y particulares. Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción de la empresa en el Registro Mercantil. Títulos de propiedad e inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. Planos de la situación correspondientes al inmueble y en la vivienda. Descripción real del inmueble, que incluya datos referidos a la superficie útil y construida, distribución, servicios y suministros, zonas comunes y servidumbres, medidas de seguridad, ... Memoria de calidades. Licencia Municipal de Obras Seguro Decenal que cubra los daños que puedan producirse por defectos estructurales. Aval bancario o contrato de seguro que, en caso de incumplimiento por parte del promotor, garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más un interés anual, que cubra el riesgo de incumplimiento en la entrega de la vivienda en el plazo convenido. Estos documentos deben ser entregados de oficio por el promotor al comprador, en el momento de la firma del contrato de compraventa   En el momento de formalizar la escritura pública de compraventa debemos exigir:   Licencia de primera ocupación Cédula de habitabilidad. Certificado de eficiencia Energética La escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, y de los estatutos de la comunidad. Contratos de servicios y suministros. Certificado de estar al corriente de pago del impuesto de bienes inmuebles (IBI) (en su caso). Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad de propietarios (en su caso). Libro del edificio, con las condiciones de uso, planos y características del inmueble.     VIVIENDA DE SEGUNDA TRANSMISIÓN O DE SEGUNDA MANO   En el momento de firmar el contrato de arras penitenciales o de compraventa debemos exigir:   Títulos de propiedad del transmitiendo e inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. Estado de cargas de la vivienda en el Registro de la Propiedad.   En el momento de escriturar la compraventa debemos exigir:   Cédula de habitabilidad. Certificado de eficiencia Energética Certificado de Aptitud del Edificio en el caso de que haya sido obligado a pasar la inspección técnica del edificio. Certificado de estar al corriente de pago del impuesto de bienes de inmuebles (IBI) Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad de propietarios. Certificado de autorización de venta por parte de la Administración Pública, en caso de estar sujeto a ningún régimen especial, como ocurre con las viviendas de Protección Oficial. Escritura de cancelación económica y registral de todas las cargas.   Si la vivienda que queremos comprar, sea nueva o de segunda mano, está grabada con un préstamo hipotecario con el que no deseas subrogarte, o cualquier otra carga, el vendedor deberá cancelar económica y registralmente antes de firmar las escrituras o en el momento de la firma (si no se han anulado, tendrás que hacerte cargo de los gastos).  

Sin duda, el préstamo hipotecario es el instrumento de financiación más ventajoso para el comprador en el caso de financiación para la adquisición o construcción de una vivienda.   Su principal característica es que, además de la garantía personal de los solicitantes, el inmueble queda afectado como garantía del pago del préstamo. Esta especial garantía permite la concesión de préstamos a más largo plazo y unos tipos de interés considerablemente más bajos que los clásicos préstamos personales.   ¿Qué importe debemos solicitar para nuestra hipoteca? El Real Decreto núm. 685/82, de 17 de marzo, que regula determinados aspectos del reglamento del mercado hipotecario, exige la tasación del inmueble a hipotecar por una sociedad homologada por el Banco de España. Este documento nos permitirá conocer si el precio solicitado se ajusta a los valores del mercado. Además también podremos saber el importe máximo que nos concedería la entidad financiera, que normalmente y salvo excepciones, no superará el 80% del valor de tasación del inmueble a hipotecar.   Como es lógico, el otro factor que condicionará el importe máximo de financiación lo constituirán los ingresos de los solicitantes. Es recomendable no superar el 35% de los ingresos mensuales, a fin de evitar riesgos de impago si surgiera algún imprevisto o gasto excepcional en el presupuesto familiar.   Documentación necesaria para solicitar una hipoteca Los documentos que se deben aportar a la entidad financiera donde se vaya a solicitar el préstamo hipotecario son los que detallamos a continuación:   • DNI o Tarjeta de Residencia en vigor de todos los titulares. • Contrato de compraventa, arras o reserva del inmueble. • Tres últimos recibos de los préstamos que tengas en vigor (donde aparezca saldo pendiente). • Justificante de otros ingresos (por ejemplo, contrato de alquiler y extracto de la cuenta de cobro). • Justificante de aportación de fondos propios (saldo disponible en las cuentas de los titulares).   DOCUMENTOS ADICIONALES PARA TRABAJADORES POR CUENTA AJENA (Régimen general) • Tres últimas nóminas. • El contrato de trabajo vigente y sus prórrogas. • Si eres funcionario aportar la toma de posesión del cargo. • Informe de vida laboral actualizado (máximo tres meses de antigüedad). • Última declaración de la Renta (IRPF).   DOCUMENTOS ADICIONALES PARA TRABAJADORES POR CUENTA PROPIA (Autónomos) • 2 últimas declaraciones de IRPF (anuales) así como las intermedias del ejercicio en curso (trimestrales). • 2 últimas declaraciones de IVA (anuales) así como las intermedias del ejercicio en curso (trimestrales). • Declaración censal. • Último 347 y / o 349. • Justificante pago de autónomos. • Justificante pagos seguros sociales. • Extracto de cuentas último año. • Informe de vida laboral actualizado (máximo tres meses de antigüedad).     DOCUMENTOS DEL INMUEBLE A HIPOTECAR • Si la compraventa se realiza entre particulares, se debe entregar la Nota Simple Registral actualizada del inmueble a hipotecar (máximo tres meses de antigüedad). • Si la vivienda se adquiere a un promotor, será necesaria la fotocopia del contrato de compraventa, si la obra está siendo financiada por la propia entidad. En caso contrario, también deberá aportar fotocopia de la escritura de división horizontal. • En el supuesto de financiar la construcción de la propia vivienda, se solicitará escritura de la propiedad del solar, licencia municipal y proyecto de obra visado por el  Colegio de Arquitectos.   ¿Qué es la oferta vinculante? Realizada la tasación, comprobada la situación registral de la vivienda y analizada la solvencia del cliente, se entregará por escrito al solicitante una oferta contractual.   El documento especificará que se trata de una oferta vinculante con un plazo de validez de 14 días naturales (Tiempo en el que el cliente puede aceptarlo o rechazarlo), conteniendo las condiciones financieras del préstamo: • El importe y moneda del préstamo. • Número de cuotas, la fecha del importe de la primera y última cuota y la periodicidad del pago. • Las condiciones de amortización parcial y total. • El tipo de interés nominal anual e interés de demora. • Las comisiones de apertura, de cancelación parcial o total, etc. • Gastos asociados al préstamo hipotecario.   Lo que debemos tener en cuenta antes de formalizar la hipoteca ¿Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable? En la hipoteca a tipo de interés fijo la cuota a pagar en concepto de intereses no varía. En la hipoteca a tipo variable el tipo de interés varía en función de la variación del Euribor (tipo de interés de mercado o interbancario, que normalmente se regulariza anualmente, aunque también se puede revisar cada seis meses).   Las hipotecas a un tipo de interés variable los intereses suelen ser más bajos y el periodo de amortización mayor, pero existe el riesgo de encontrarse en una situación de presión económica en momentos de tipos altos.   También existe la posibilidad de pactar una hipoteca a un tipo de interés mixto, es decir, se pacta un tipo fijo durante un tiempo y el resto del tiempo es tipo de interés será variable.   ¿Puede el banco con el que he hecho la hipoteca obligarme a contratar un seguro? La normativa del mercado hipotecario obliga, al abrir un préstamo hipotecario, a tener un seguro básico de daños, que cubra, como mínimo, el riesgo de incendio por el valor del inmueble.   Este seguro se puede contratar donde el cliente quiera. No es obligatorio, en ningún caso, suscribir este seguro con el banco o caja que le concede el préstamo.   Es posible que la entidad le ofrezca también la posibilidad de contratar otros seguros, no obligatorios, como el de vida o el de protección de pagos. En todo caso, la contratación de cualquier seguro debe hacerse con el consentimiento del cliente.   ¿Desgrava la hipoteca? Aquellas hipotecas contratadas después del 31 de diciembre de 2012 no desgravan.

En el sector inmobiliario están saliendo los brotes verdes, gracias en parte, a la reducción del stock inmobiliario de los bancos, el resurgimiento de los créditos bancarios para comprar casas y la vuelta a la confianza de las inmobiliarias. También tenemos que tener en cuenta que otra de las razones para que el mercado de la vivienda florezca, son las subvenciones a la vivienda y el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.   Todo ello, y durante este próximo año, nos llevará a un aumento de la demanda de casas y pisos nuevos, encareciendo el precio de los inmuebles entrono a un 4 y un 6%, según los estudios generados por expertos inmobiliarios.   Cuando nos encontramos delante de un dilema, para poder afrontarlo, requerimos de un análisis de las ventajas y desventajas que todo ello conlleva. Uno de estos  grandes dilemas es como adquirir nuestro piso o nuestra nueva casa.   Si estamos interesados en la compra de un inmueble, dentro de las opciones que tenemos, existen formas que reducen el precio final de la vivienda, y una de ellas es la compra sobre plano y adquirir un proyecto de vivienda a través de un diseño y plan de construcción.     ¿Por qué comprar nuestra casa sobre planos?   Por ahorro económico La razón fundamental para adquirir una vivienda de nueva construcción, antes de que comiencen las obras usando el método de compra sobre plano es el ahorro económico, dicho en otras palabras: EL PRECIO. Y es que adquirir un inmueble en la primera fase de construcción suele reducir alrededor de un 15% el coste final de la vivienda.   Un ejemplo práctico: si estamos interesados en una compra de un piso o una casa con un precio final de 250.000 euros, con el descuento del 15 % adquiriendo el inmueble en la primera fase de construcción, nos podríamos ahorrar la cantidad de 37.500 euros, una cifra muy importante y nada despreciable, ya que la podremos utilizar para cubrir otros gastos como realizar mejoras a nuestro gusto, pagar los gastos de compra, impuestos, notario, registro y gestoría, o para comprar los muebles de la casa.   A todo esto debemos añadir  que el paso del tiempo juega a nuestro favor, ya que actualmente nos encontramos en momentos alcistas y se calcula que el precio de la vivienda se incremente sucesivamente a consecuencia de la demanda del marcado.   Por facilidades en el método de pago Las promotoras de proyectos inmobiliarios, para premiar al cliente que compra una vivienda sobre plano y haga viable la construcción final, ofrecen facilidades en la forma de pago, flexibilizando las cuotas durante el tiempo que dura la obra, dando la posibilidad a los compradores de abonar un 20% del valor total y pedir una hipoteca para el porcentaje restante.   De otra forma, si realizamos la compra de nuestra casa de forma inmediata, ya sea de obra nueva terminada o de segunda mano, necesitamos tener efectivo para hacer frente a las cuantías que no cubra el banco o simplemente para hacer frente a imprevistos como unas reformas.       Por inversión y rentabilidad Cuando compras un piso o una casa sobre plano estás realizando una inversión de futuro, ya que mientras se va construyendo tu inversión va creciendo. Al adquirir el inmueble al precio actual, el valor comercial o de mercado asciende desde el momento de compra hasta que se termina la construcción.   En definitiva, comprar un inmueble sobre plano merece la pena para gente que no le importa esperar un tiempo para conseguir su vivienda o para aquellas personas que cuentan con un presupuesto limitado y quieren ahorrar un poco de dinero durante el proceso.  

Los tipos de interés de un préstamo hipotecario.   Cuando queremos comprar un piso o una casa, la mayoría de nosotros tenemos la necesidad de financiarnos con un préstamo hipotecario. El problema que se nos plantea actualmente es decidir entre una hipoteca a interés fijo o variable.   Hace tan solo 4 o 5 años, apenas el 10% de las hipotecas que se contrataban se hacían a tipo fijo. Actualmente son las protagonistas en el sector inmobiliario superando ya el 40% de las contrataciones.   Por otro lado, el gobierno español también quiere incentivar los préstamos hipotecarios a interés fijo y propone reducir los gastos para que cueste menos cambiar de hipoteca, pero... ¿es la mejor decisión comprar un piso con un préstamo hipotecario a interés fijo?   En la mayoría de los casos son las propias entidades bancarias las que incentivan su contratación, y los usuarios piensan que es una manera de protegerse frente a una posible subida de tipos.   ¿Cuáles son mejores, las hipotecas a tipo fijo o variable?   No existe una respuesta clara ni una verdad absoluta en este tema, realmente este dilema siempre ha sido la gran cuestión para quienes estemos en proceso de comprar una vivienda. No es nada nuevo, pero las decisiones cambian en función de la situación económica y de los tipos de interés.   No hay una regla fija para decir si son mejores los préstamos fijos o los variables, la elección depende de las circunstancias de cada momento, sobre todo, de nuestra personalidad. Si queremos ahorrar en el corto/medio plazo, elegiremos una hipoteca a tipo variable. Si lo que queremos es tranquilidad y pagar siempre la misma cuota para nuestra hipoteca (una cuota con la que nos sintamos cómodo), elegiremos una hipoteca a tipo fijo.   Las hipotecas a tipo fijo   El tipo interés es constante, por lo tanto, sabremos de antemano nuestra cuota fija durante toda la vida del préstamo. Las subidas de tipos de interés no les afectan. La estabilidad es la principal baza de este tipo de hipotecas ya que el préstamo no está sujeto a lo que ocurra en el mercado.   Inicialmente la cuota es mucho mayor en comparación a las hipotecas a tipo variable. Comisiones de apertura más elevadas.   Las hipotecas a tipo variable   El interés aplicable varía en función de la evolución de los tipos de interés, generalmente referenciado al Euribor. En este caso los tipos pueden subir o bajar. El tipo de interés inicial de una hipoteca variable es siempre menor, por lo que pagas menos al principio. Las hipotecas de interés fijo son más largas llegando a los 40 años. Comisiones más limitadas La mayoría de las hipotecas a tipo variable incluye bonificaciones en el diferencial. La cuota de la hipoteca no será fija porque cambiará con cada renovación. Incertidumbre ante lo que pueda pasar en el futuro con el Euribor. Y es que si los tipos de interés suben (y el Euríbor con ellos), la cuota del préstamo puede disparase.   ¿Cuál es la mejor decisión?   Actualmente el Euribor a un año, el índice de referencia para las hipotecas de tipo variable está en mínimos históricos, en negativo. Pero todo apunta a que el descenso ya ha concluido.   Aunque no se esperan más descensos, tampoco parece probable que se vayan a producir subidas en los próximos meses, pues el Banco Central Europeo ha anunciado que no subirá los tipos de interés al menos hasta el 2020. Una vez se haya consolidado la recuperación económica, es previsible que los tipos de interés a corto plazo tiendan a subir a niveles más normales.   Un escenario realista pudiera ser que los tipos de interés volvieran poco a poco a niveles cercanos al 2%, por debajo del 1% y estable durante los próximos dos años, alrededor el 1% y el 1,5% durante los cinco años siguientes y subida hasta el 2% pasará dentro de 10 o 15 años. Pero parece claro que a corto plazo los tipos de interés se mantendrán en niveles similares.   En escenarios más pesimistas, en que los tipos subieran más deprisa y a niveles más altos podría resultar más interesante la opción del préstamo fijo. A quienes sean más pesimistas sobre la evolución futura de los tipos de interés y no quieran asumir la incertidumbre de posibles subidas les puede interesar escoger un préstamo a tipo fijo.   Totalmente desaconsejable firmar préstamos a tipo mixto. Ofrecen un tipo fijo los primeros 10 años, privando de los bajos tipos de interés actuales, y uno variable después, cuando las subidas son más probables.   Conclusión   Teniendo en cuenta las condiciones que las entidades están ofreciendo en estos momentos, desde nuestro punto de vista los préstamos a tipo de interés variable, a día de hoy, siguen siendo más interesantes que los préstamos a tipo fijo.