Informació legal abans de comprar la teva casa.   Abans de comprar un habitatge i fins i tot de pagar cap senyal, s'ha de verificar la possessió de l’immoble, la seva situació urbanística i les possibles càrregues o gravàmens sobre la mateixa. Hem assegurar-nos d’un seguit de dades fonamentals i revisar la documentació següent:   Que el venedor sigui realment el propietari registral de l'habitatge. Si hi ha càrregues o gravàmens sobre la mateixa, és a dir, si hi ha hipoteques, embargaments o altres càrregues que l'afectin. Si hi ha arrendataris o posseïdors de la mateixa. Si està subjecte a cap règim especial, com passa amb els habitatges de Protecció Oficial. Si existeix alguna prohibició de disposar de l’habitatge, o si existeixen drets de tempteig i de retracte a favor de la Administració Pública.     La documentació a revisar abans de formalitzar l'escriptura o compromís de compravenda d'una casa   HABITATGE NOU O DIRECTE DE PROMOTOR   En el moment de signar el contracte de compravenda hem d'exigir:   Contracte de compravenda, on s'incloguin totes les condicions generals i particulars. Nom o raó social del promotor, domicili i dades d'inscripció de l'empresa en el Registre Mercantil. Títols de propietat i inscripció de l'immoble en el Registre de la Propietat. Plànols de la situació corresponents a l'immoble i a l’habitatge. Descripció real de l’immoble, que inclogui dades referides a la superfície útil i construïda, distribució, serveis i subministraments, zones comunes i servituds, mesures de seguretat, ... Memòria de qualitats. Llicència Municipal d’Obres Assegurança Desenal que cobreixi els danys que es puguin produir per defectes estructurals. Aval bancari o contracte d'assegurança que, en cas d’incompliment per part del promotor, garanteixi la devolució de les quantitats lliurades a compte, més un interès anual, que cobreixi el risc d'incompliment en el lliurament de l'habitatge en el termini convingut. Aquests documents han de ser lliurats d'ofici pel promotor al comprador, en el moment de la signatura del contracte de compravenda   En el moment de formalitzar l'escriptura pública de compravenda hem d'exigir:   Llicència de primera ocupació Cèdula d'habitabilitat. Certificat d’eficiència Energètica L'escriptura de declaració d'obra nova i divisió horitzontal, i dels estatuts de la comunitat. Contractes de serveis i subministraments. Certificat d’estar al corrent de pagament de l’ impost de bens immobles (IBI) (si s’escau). Certificat d’estar al corrent de pagament de la comunitat de propietaris (si s’escau). Llibre de l’edifici, amb les condicions d’ús, planells i característiques de l’immoble.       HABITATGE DE SEGONA TRANSMISSIÓ O DE SEGONA MÀ   En el moment de signar el contracte d’arres penitencials o de compravenda hem d'exigir:   Títols de propietat del transmetent i inscripció de l'immoble en el Registre de la Propietat. Estat de càrregues de l'habitatge en el Registre de la Propietat.   En el moment d'escripturar la compravenda hem d'exigir:   Cèdula d'habitabilitat. Certificat d’eficiència Energètica Certificat d'Aptitud de l'Edifici en el cas que hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica de l'edifici. Certificat d’estar al corrent de pagament de l’impost de bens d’immobles (IBI) Certificat d’estar al corrent de pagament de la comunitat de propietaris. Certificat d’autorització de venda per part de l’Administració Pública, en cas d’estar subjecte a cap règim especial, com passa amb els habitatges de Protecció Oficial. Escriptura de cancel·lació econòmica i registral de totes les càrregues.   Si l’habitatge que volem comprar, sigui nou o de segona mà,  està gravat amb un préstec hipotecari amb el qual no desitges subrogar-te, o qualsevol altra càrrega, el venedor l’haurà de cancel·lar econòmica i registralment abans de signar les escriptures o en el moment de la signatura (si no s’han anul·lat, tindràs que fer-te càrrec de les despeses).  

Sens dubte, el préstec hipotecari és l' instrument de finançament més avantatjós pel comprador  en el cas de finançament per l'adquisició o construcció d'un habitatge.   La seva principal característica és que, a més de la garantia personal dels sol·licitants, l'immoble queda afectat com a garantia del pagament del préstec. Aquesta especial garantia permet la concessió de préstecs a més llarg termini i uns tipus d'interès considerablement més baixos que els clàssics préstecs personals.   Quin import hem de sol·licitar per la nostra hipoteca?   El Reial Decret núm. 685/82, de 17 de març, que regula determinats aspectes del reglament del mercat hipotecari, exigeix ​​la taxació del immoble a hipotecar per una societat homologada pel Banc d' Espanya. Aquest document  et permetrà conèixer si el preu sol·licitat s'ajusta als valors del mercat. A més també podràs saber l’ import màxim que et concediria l'entitat financera, que normalment i llevat excepcions, no superarà el 80% del valor de taxació de l'immoble a hipotecar.   Com és lògic, l'altre factor que condicionarà l’ import màxim de finançament, el constituiran els ingressos dels sol·licitants. És recomanable no superar el 35% dels seus ingressos mensuals, per tal de evitar riscos d'impagament si sorgís algun imprevist o despesa excepcional en el pressupost familiar.   Documentació necessària per demanar una hipoteca   Els documents que s’han d'aportar a l'entitat financera on es vagi a sol·licitar el préstec hipotecari son els que detallem a continuació:   • DNI o Targeta de Residència en vigor de tots els titulars. • Contracte de compravenda, arres o reserva de l’immoble. • Tres últims rebuts dels préstecs que tinguis en vigor (on aparegui saldo pendent). • Justificant d'altres ingressos (per exemple, contracte de lloguer i extracte del compte de cobrament). • Justificant d'aportació de fons propis (saldo disponible en els comptes dels titulars).   DOCUMENTS ADDICIONALS PER A TREBALLADORS PER COMPTE ALIÈ • Tres últimes nòmines. • El contracte de treball vigent i les seves pròrrogues. • Si ets funcionari aportar la presa de possessió del càrrec. • Informe de vida laboral actualitzat (màxim tres mesos d'antiguitat). • Darrera declaració de la Renda (IRPF ).   DOCUMENTS ADDICIONALS PER A TREBALLADORS PER COMPTE PROPI (AUTÒNOMS) • 2 últimes declaracions d'IRPF (anuals) així com les intermèdies de l'exercici en curs (trimestrals). • 2 últimes declaracions d'IVA (anuals) així com les intermèdies de l'exercici en curs (trimestrals). • Declaració censal. • Últim 347 i /o 349. • Justificant pagament d'autònoms. • Justificant pagaments assegurances socials. • Extracte de comptes últim any. • Informe de vida laboral actualitzat (màxim tres mesos d'antiguitat).   DOCUMENTS DE L’IMMOBLE A HIPOTECAR • Si la compravenda es realitza entre particulars, s'ha de lliurar la Nota Simple Registral actualitzada de l'immoble a hipotecar (màxim tres mesos d'antiguitat). • Si l'habitatge s'adquireix a un promotor, serà necessària la fotocòpia del contracte de compravenda, si l'obra està sent finançada per la pròpia entitat. En cas contrari, també hi haurà d'aportar fotocòpia de la escriptura de divisió horitzontal. • En el supòsit de finançar la construcció del propi habitatge, es sol·licitarà escriptura de la propietat del solar, llicència municipal i projecte d'obra visat pel Col·legi d'Arquitectes.   Què és l’oferta vinculant?   Realitzada la taxació, comprovada la situació registral de l'habitatge i analitzada la solvència del client, es lliurarà per escrit al sol·licitant una oferta contractual.   El document especificarà que es tracta d'una oferta vinculant amb un termini de validesa de 14 dies naturals (Temps en el qual el client pot acceptar-lo o rebutjar-lo), contenint les condicions financeres del préstec: L’ import i moneda del préstec. Nombre de quotes, la data de l’ import de la primera i última quota i la periodicitat del pagament. Les condicions d'amortització parcial i total. El tipus d'interès nominal anual i interès de demora. Les comissions d'obertura, de cancel·lació parcial o total, etc. Despeses associades al préstec hipotecari.   El que hem de tenir en compte abans de formalitzar l’hipoteca   Hipoteca a tipus fix o a tipus variable? A la hipoteca a tipus d'interès fix la quota a pagar en concepte d'interessos no varia. A la hipoteca a tipus variable el tipus d'interès varia en funció de la variació de l'Euribor (tipus d'interès de mercat o interbancari, que normalment es regularitza anualment, tot i que també es pot revisar cada sis mesos).   Les hipoteques a un tipus d'interès variable els tipus solen ser més baixos i el període d'amortització més gran, però hi ha el risc de trobar-se en una situació de pressió econòmica en moments de tipus alts.   També hi ha la possibilitat de pactar una hipoteca a un tipus d'interès mixt, és a dir, es pacta un tipus fix durant un temps i la resta del temps és tipus d'interès serà variable.   Pot el banc amb el qual he fet l’hipoteca obligar-me a contractar una assegurança? La normativa del mercat hipotecari obliga, en obrir un préstec hipotecari, a tenir una assegurança bàsica de danys, que cobreixi, com a mínim, el risc d'incendi pel valor de l'immoble.   Aquesta assegurança es pot contractar on el client vulgui. No es obligatori, en cap cas, subscriure aquesta assegurança amb el banc o caixa que li concedeix el préstec.   És possible que l'entitat li ofereixi també la possibilitat d'acollir a altres assegurances, no obligatoris, com el de vida o el de protecció de pagaments. En tot cas, la contractació de qualsevol assegurança s'ha de fer amb el consentiment del client.   ¿Desgrava la hipoteca? Aquelles hipoteques contractades després del 31 de desembre de 2012 no desgraven.    

En el sector immobiliari estan sortint els brots verds, gràcies en part, a la reducció de l'estoc immobiliari acumulat abans de la crisi, el ressorgiment dels crèdits bancaris per comprar cases i la tornada a la confiança de les immobiliàries. També hem de tenir en compte que una altra de les raons perquè el mercat de l'habitatge floreixi, són les subvencions a l'habitatge i el Pla Estatal d'Habitatge 2018-2021.   Tot això, i durant aquest proper any, ens portarà a un augment de la demanda de cases i pisos nous, encarint el preu dels immobles entorn a un 4 i un 6%, segons els estudis generats per experts immobiliaris.   Quan ens trobem davant d'un dilema, per poder afrontar-lo, requerim d'una anàlisi dels avantatges i desavantatges que tot això comporta. Un d'aquests grans dilemes és com adquirir el nostre pis o la nostra nova casa.   Si estem interessats en la compra d'un immoble, dins de les opcions que tenim, hi ha formes que redueixen el preu final de l'habitatge, i una d'elles és la compra sobre plànol i adquirir un projecte d'habitatge a través d'un disseny i pla de construcció.       Per què comprar la nostra casa sobre plànol?   Per estalvi econòmic La raó fonamental per adquirir un habitatge de nova construcció, abans que comencin les obres usant el mètode de compra sobre plànol és l'estalvi econòmic, dit en altres paraules: EL PREU. I és que adquirir un immoble a la primera fase de construcció sol reduir al voltant d'un 15% el cost final de l'habitatge.   Un exemple pràctic: si estem interessats en la compra d'un pis o una casa amb un preu final de 250.000 euros, amb el descompte del 15% adquirint l'immoble en la primera fase de construcció, ens podríem estalviar la quantitat de 37.500 euros, un xifra molt important i gens menyspreable, ja que la podrem utilitzar per cobrir altres despeses com realitzar millores al nostre gust, pagar les despeses de compra, impostos, notari, registre i gestoria, o per comprar els mobles de la casa.   A tot això hem d'afegir que el pas del temps juga al nostre favor, ja que actualment ens trobem en moments alcistes i es calcula que el preu de l'habitatge s'incrementi successivament a conseqüència de la demanda del marcat.   Per facilitats en el mètode de pagament Les promotores de projectes immobiliaris, per a premiar al client que compra un habitatge sobre plànol i faci viable la construcció final, ofereixen facilitats en la forma de pagament, flexibilitzant les quotes durant el temps que dura l'obra, donant la possibilitat als compradors d'abonar un 20% del valor total i demanar una hipoteca per al percentatge restant.   D'una altra forma, si realitzem la compra d’una casa de forma immediata, ja sigui d'obra nova acabada o de segona mà, necessitem tenir efectiu per fer front a les quanties que no cobreixi el banc o simplement per fer front a imprevistos com unes reformes .           Per inversió i rendibilitat Quan compres un pis o una casa sobre plànol estàs realitzant una inversió de futur, ja que mentre es va construint la teva inversió va creixent. En adquirir l'immoble al preu actual, el valor comercial o de mercat ascendeix des del moment de compra fins que s'acaba la construcció.   En definitiva, comprar un immoble sobre plànol val la pena per a gent que no li importa esperar un temps per aconseguir el seu habitatge o per a aquelles persones que compten amb un pressupost limitat i volen estalviar una mica de diners durant el procés.  

Els tipus d'interès d'un préstec hipotecari.   Quan volem comprar un pis o una casa, la majoria de nosaltres tenim la necessitat de finançar-nos amb un préstec hipotecari. El problema que se'ns planteja actualment és decidir entre una hipoteca a interès fix o variable.   Fa tan sol 4 o 5 anys, tot just el 10% de les hipoteques que es contractaven es feien a tipus fix. Actualment són les protagonistes en el sector immobiliari superant ja el 40% de les contractacions.   D'altra banda, el govern espanyol també vol incentivar els préstecs hipotecaris a interès fix i proposa reduir les despeses perquè costi menys canviar d'hipoteca, però ... és la millor decisió comprar un pis amb un préstec hipotecari a interès fix?   En la majoria dels casos són les mateixes entitats bancàries les que incentiven la seva contractació, i els usuaris pensen que és una manera de protegir-se enfront d'una possible pujada de tipus.   Quines són millors, les hipoteques a tipus fix o variable?   No hi ha una resposta clara ni una veritat absoluta en aquest tema, realment aquest dilema sempre ha estat la gran qüestió per als que estiguem en procés de comprar un habitatge. No és res de nou, però les decisions canvien en funció de la situació econòmica i dels tipus d'interès.   No hi ha una regla fixa per dir si són millors els préstecs fixos o els variables, l'elecció depèn de les circumstàncies de cada moment, sobretot, de la nostra personalitat. Si volem estalviar en el curt / mitjà termini, triarem una hipoteca a tipus variable. Si el que volem és tranquil·litat i pagar sempre la mateixa quota per a la nostra hipoteca (una quota amb la qual ens sentim còmode), triarem una hipoteca a tipus fix.   Les hipoteques a tipus fix   El tipus interès és constant, per tant, sabrem per endavant la nostra quota fixa durant tota la vida del préstec. Les pujades de tipus d'interès no els afecten. L'estabilitat és la principal basa d'aquest tipus d'hipoteques ja que el préstec no està subjecte al que passi al mercat.   Inicialment la quota és molt més gran en comparació a les hipoteques a tipus variable. Comissions d'obertura més elevades.   Les hipoteques a tipus variable   L'interès aplicable varia en funció de l'evolució dels tipus d'interès, generalment referenciat a l'Euribor. En aquest cas els tipus poden pujar o baixar. El tipus d'interès inicial d'una hipoteca variable és sempre menor, de manera que pagues menys al principi. Les hipoteques d'interès fix són més llargues arribant als 40 anys. Comissions més limitades La majoria de les hipoteques a tipus variable inclou bonificacions en el diferencial.     La quota de la hipoteca no serà fixa perquè canviarà amb cada renovació. Incertesa davant el que pugui passar en el futur amb l'Euribor. I és que si els tipus d'interès pugen (i l'euríbor amb ells), la quota del préstec es pot disparar.   Quina és la millor decisió?   Actualment l'Euribor a un any, l'índex de referència per a les hipoteques de tipus variable està en mínims històrics, en negatiu. Però tot apunta que el descens ja ha finalitzat.   Tot i que no s'esperen més descensos, tampoc sembla probable que s'hagin de produir pujades en els propers mesos, ja que el Banc Central Europeu ha anunciat que no apujarà els tipus d'interès com a mínim fins al 2020. Un cop s'hagi consolidat la recuperació econòmica, és previsible que els tipus d'interès a curt termini tendeixin a pujar a nivells més normals.   Un escenari realista podria ser que els tipus d'interès tornessin a poc a poc a nivells propers al 2%, per sota de l'1% i estable durant els propers dos anys, al voltant de l'1% i el 1,5% durant els cinc anys següents i pujada fins al 2% passarà d'aquí a 10 o 15 anys. Però sembla clar que a curt termini els tipus d'interès es mantindran en nivells similars.   En escenaris més pessimistes, en què els tipus pugessin més de pressa i a nivells més alts podria resultar més interessant l'opció del préstec fix. Als que siguin més pessimistes sobre l'evolució futura dels tipus d'interès i no vulguin assumir la incertesa de possibles pujades els pot interessar escollir un préstec a tipus fix.   Totalment desaconsellable signar préstecs a tipus mixt. Ofereixen un tipus fix els primers 10 anys, privant dels baixos tipus d'interès actuals, i un de variable després, quan les pujades són més probables.   Conclusió   Tenint en compte les condicions que les entitats estan oferint en aquests moments, des del nostre punt de vista els préstecs a tipus d'interès variable, a dia d'avui, segueixen sent més interessants que els préstecs a tipus fix.